4.5 DESCUBIERTAS PROPIAS

En Propiedad Horizontal, los espacios descubiertos tales como patios, jardines, reservas para futuras ampliaciones, etc., que solo complementan de manera exclusiva a una Unidad Funcional, pueden ser tratados como Descubiertas Propias debiendo constar el destino del mismo en la planilla de superficies. En el caso de los techos, azoteas, terrazas y patios solares en edificios, solo pueden considerarse como Descubierta Común de Uso Exclusivo o Descubierta Común.
Las Descubiertas Propias carecen de autonomía funcional y no pueden conformar por sí mismas una unidad funcional, debiendo siempre vincularse a una superficie cubierta propia.

El artículo 2043 del Código Civil y Comercial regula lo atinente a Cosas y partes propias, y establece: “Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.”
Este artículo, se refiere a cosas y partes, sin limitar a que las mismas sean cubiertas, por lo que el tratamiento como Descubiertas Propias, no está acotado a un destino particular, sino, a cualquier destino tales como patios, jardines, reservas para futuras ampliaciones, etc., pero en todos los casos debe consignarse el destino.
A su vez, en el artículo 2041, el Código establece son necesariamente comunes: “los techos, azoteas, terrazas y patios solares”, por lo que en estos casos no hay otra opción para su tratamiento, sin perjuicio que puedan ser tratadas como Descubiertas Comunes de Uso Exclusivo.