Yamila Zayat

Cuando en el plano de obra figure alguna superficie a demoler, la misma no debe incluirse como cubierta propia o común. Lo que se está por demoler se trata como descubierta; en línea de trazos debe dibujarse la silueta de lo sujeto a demolición y debe declararse como mejora cubierta a los fines valuativos.

En los casos que, por disposición municipal o comunal, una parte del edificio vaya a ser demolida, no se debe incluir en la subdivisión como sector propio o común, ya que la misma estará de manera provisoria en el inmueble.

En Propiedad Horizontal, los espacios descubiertos tales como patios, jardines, reservas para futuras ampliaciones, etc., que solo complementan de manera exclusiva a una Unidad Funcional, pueden ser tratados como Descubiertas Propias debiendo constar el destino del mismo en la planilla de superficies. En el caso de los techos, azoteas, terrazas y patios solares en edificios, solo pueden considerarse como Descubierta Común de Uso Exclusivo o Descubierta Común.
Las Descubiertas Propias carecen de autonomía funcional y no pueden conformar por sí mismas una unidad funcional, debiendo siempre vincularse a una superficie cubierta propia.

El artículo 2043 del Código Civil y Comercial regula lo atinente a Cosas y partes propias, y establece: “Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.”
Este artículo, se refiere a cosas y partes, sin limitar a que las mismas sean cubiertas, por lo que el tratamiento como Descubiertas Propias, no está acotado a un destino particular, sino, a cualquier destino tales como patios, jardines, reservas para futuras ampliaciones, etc., pero en todos los casos debe consignarse el destino.
A su vez, en el artículo 2041, el Código establece son necesariamente comunes: “los techos, azoteas, terrazas y patios solares”, por lo que en estos casos no hay otra opción para su tratamiento, sin perjuicio que puedan ser tratadas como Descubiertas Comunes de Uso Exclusivo.

En Propiedad Horizontal, los elementos estructurales ubicados en el interior de polígonos de propiedad exclusiva y separados de su contorno, son de determinación optativa y deben constar en el plano de obra.
Asimismo, son de determinación obligatoria los vacíos que superen 1 m2 de superficie; el resto los vacíos son de determinación optativa y deben constar en el plano de obra.
Las magnitudes lineales se consignan al centímetro y las angulares al grado o minuto sexagesimal según el criterio del profesional. En el caso de lados curvos coincidentes con muros solo se consigna el desarrollo del arco.

Si bien los elementos estructurales son siempre comunes, su inclusión en los documentos gráficos de subdivisión para afectación al régimen, puede afectar la claridad que se requiere de los mismos, por lo que resulta razonable dejarlo a criterio del profesional interviniente si los incluye o no.
En relación a los vacíos, muchos de ellos, que figuran en los planos de arquitectura, son destinados a ventilación o paso de ductos, y su posición y dimensiones exactas no siempre son posibles de determinar in situ; de allí que, al igual que en caso de los elementos estructurales se deje a criterio del profesional su inclusión o no, salvo que superen 1m2 de superficie (como el caso del espacio para el ascensor) en cuyo caso, deben determinarse en el plano.
En relación a las magnitudes, se deja aclarado que los ángulos pueden ser expresados al grado o minuto según criterio del profesional debido a que, en la gran mayoría de los casos, por la escasa longitud de los lados, el expresarlos al grado es suficiente.

Entre el plano de Mensura y Subdivisión para afectación a Propiedad Horizontal visado por la Municipalidad o Comuna y el que se presente a Catastro, debe haber correspondencia en el tratamiento de los espacios y destinos.
Sólo se admiten diferencias entre las superficies que resulten de ajustes de cálculo, y en aquellos casos en que por el diseño del edificio pueda haber tratamientos especiales tales como superficies superpuestas, calificación de plantas en terrenos con grandes pendientes, entre otras.

Corresponde a la autoridad local (municipio o comuna) dar la funcionalidad para la afectación al régimen de Propiedad Horizontal, y esta competencia local se manifiesta en la intervención (visación) que se realiza sobre los documentos gráficos, por lo que siempre debe haber correspondencia entre lo que autoriza el municipio o comuna y lo que se presenta a Catastro.

Es facultad exclusiva del o los propietarios, el determinar los porcentajes de copropiedad sobre los sectores comunes sin necesidad de justificar en base a que parámetros se hizo. No se exige la justificación de los porcentajes de copropiedad asignados a cada Unidad Funcional.

El Código Civil y Comercial, en el artículo 2056, inciso f) establece que el Reglamento de Propiedad Horizontal debe prever la “determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad”, pero no establece pautas en relación a la determinación, dejándola a criterio del o los propietarios.

Los balcones cubiertos, que vuelan sobre el dominio público pueden integrarse a la Unidad Funcional a la que pertenecen, ya sea como cubierta propia, cubierta común de uso exclusivo o cubierta común, según lo que dispongan las autoridades locales.
En planta baja, las partes del edificio que están fuera de la parcela no pueden ser integradas a ningún espacio de la Propiedad Horizontal, pero deben considerarse a los fines valuatorios.

Los balcones cubiertos, integrados a una cubierta propia, que vuelan sobre el dominio público con autorización municipal o comunal, tradicionalmente se han tratado como Cubiertas Comunes de Uso Exclusivo, sin embargo, el único que puede acceder y utilizar ese espacio es el titular de la Unidad Funcional a la que pertenece, por lo que resulta más lógico que se integre como Cubierta Propia, aun cuando vuele sobre el Dominio Público.
En contra de este criterio, se aduce que en el plano de Subdivisión para Afectación a Propiedad Horizontal se determinan los usos y destinos de sectores dentro de la parcela, y que el plano no es un instrumento para aumentar el dominio generando superposición con Dominio Público. Sin embargo, no es el plano el que genera esa superposición, sino la autorización municipal para que vuele sobre el Dominio Público; por otra parte, el tratarlo como Cubierta Común de Uso Exclusivo también genera la superposición entre propiedad privada y pública. Dado que no hay una doctrina única al respecto, se deja bajo la competencia municipal la forma de tratamiento de los balcones.