En caso que se pretenda ejecutar un Conjunto Inmobiliario, el inmueble debe contar con una nomenclatura urbana, independientemente de su ubicación. La misma es otorgada por vía web, previo a su presentación.
Es necesario asignar nomenclatura urbana, aún en casos que el Conjunto Inmobiliario se ubique fuera de todos radio Municipal o Comunal aprobado, ya las Unidades Funcionales deben ser valuadas como urbanas.
En los Conjuntos Inmobiliarios, la descripción de las Unidades Funcionales se limita a detallar la ubicación, el polígono, la superficie, el destino de cada sector propio o de uso exclusivo y el correspondiente porcentaje de copropiedad. No se realiza la descripción geométrica de las mismas.
La descripción de Unidades Funcionales de Conjuntos Inmobiliarios debe realizarse de la misma forma que se hace en los casos de Unidades Funcionales de Propiedad Horizontal, no solo por la similitud entre ambas, sino por la simplicidad que ofrece la descripción tradicional en estos casos, sobre todo considerando que una Unidad Funcional puede estar integrada por Sectores Propios y Comunes de Uso Exclusivo físicamente separados, cuya descripción e integración literal es muy compleja y poco comprensible si no se tiene el plano a la vista.
En los Conjuntos Inmobiliarios se diferencian: Sectores Propios, Sectores Comunes y Sectores Comunes de Uso Exclusivo; y en todos los casos, en las planillas de superficie, debe colocarse el destino del mismo; no es requisito para visar un Conjunto Inmobiliario que existan superficies cubiertas en el mismo.
El conjunto deberá estar integrado por dos o más Unidades Funcionales; no es requisito que existan sectores comunes, el conjunto puede estar integrado solo por sectores propios.
Dentro de un Conjunto Inmobiliario no puede haber espacios destinados al Dominio Público; los espacios verdes, vías de circulación, espacios de recreación, etc., son tratados como sectores comunes e identificados con las letras SC y un número de posición.
Las cosas y partes propias y comunes están tratadas en los artículos 2077 y 2076 del Código Civil y Comercial, mientras que en el 2074 se establecen las características: “Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible”; pero algunas de estas características no son imprescindibles para configurar el Conjunto Inmobiliario.
Al respecto, Martha LINARES de URRUTIGOITY y Pablo Enrique BRESSAN, en su trabajo denominado “CONJUNTOS INMOBILIARIOS: OBJETO Y ESTRUCTURA LEGAL, SUS CARACTERÍSTICAS ESENCIALES Y SUS NOTAS CONTINGENTES”, presentado en la XXXII Jornada Notarial Argentina (celebrada en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el año 2016) y publicado en Revista Notarial Año 2016/02 N° 94 del Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, expresan: “El fenómeno que subyace detrás de todos estos subtipos es el de tratarse de un “emprendimiento urbanístico”. Queda claro, desde la redacción misma de las normas, que no es el destino, en concreto, lo que funciona como elemento configurador (residencial, deportivo, industrial, comercial, etc.). Tampoco lo es el tipo de cerramiento o de pórtico de acceso, ni la cantidad de unidades, ni la zona donde se ubiquen, ni los servicios que prestan. De allí la importancia de la distinción que hemos formulado inicialmente.”
Respecto del estado constructivo sostienen: “las partes privativas tienen existencia real, existen, por ser una porción de terreno,
son inmuebles por naturaleza (225 CCCN). A diferencia de la propiedad horizontal tradicional donde las partes privativas requieren de su fabricación o construcción, por aquello de que se trataría de “cubos de aire”.
En el mismo documento, al referirse a los accesos y vías de circulación sostienen: “tal como la práctica nos ha enseñado, entendemos que los accesos y vías de circulación no son necesariamente comunes en su totalidad, dado que pueden existir emprendimientos que reconocen sus accesos y parte de sus circulaciones a través de servidumbres por otros predios o utilización de calles públicas”.
Adhiriendo a estos conceptos, es que se prevé la posibilidad de que existan Conjuntos Inmobiliarios de dos Unidades Funcionales y que ambas tengan salida directa a la vía pública, sin que entre ellas haya sectores o partes materiales comunes, tal como es el caso típico de los dúplex, donde no hay solapamiento de derechos en altura, a los que tradicionalmente se ha aplicado la figura de Propiedad Horizontal, aun cuando solo forzadamente se puede decir que existen cosas comunes y se las determina (patios, muros separativos, jardines, etc.); si el mismo Código Civil y Comercial, en el artículo 2075 remite expresamente los Conjuntos Inmobiliarios a la normativa del Derecho Real de Propiedad Horizontal con las modificaciones que se establecen en el Capítulo 1 del Título VI del Libro Cuarto de la ley de fondo, porque no directamente permitir en estos casos la aplicación del régimen de Conjunto Inmobiliario, que en estos casos es más flexible, al no estar limitado estrictamente a superficies cubiertas.
En el caso planteado de los dúplex, toda incorporación de alguna construcción, para ser regularizada en dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, requiere de planos de modificación y modificación del reglamento, con los costos que ello implica; pero la realidad muestra, que estos agregados de superficies cubiertas son comunes (cocheras, quinchos, galerías, etc.), sin embargo rara vez se regulariza la situación, justamente por los costos que implica, y los inmuebles siguen en el mercado inmobiliario como si nada hubiera sucedido.
Obviamente, la autoridad local (Municipio o Comuna) en ejercicio de su autonomía, pueden, como lo prevé la misma ley de fondo en el artículo 2075, establecer limitaciones u optar por aplicar la figura de Propiedad Horizontal para el caso de dúplex.
Corresponde a la autoridad local, Municipio o Comuna, la regulación de todo lo relativo al uso del suelo en los conjuntos inmobiliarios tales como: localización, superficies de unidades, cantidad de unidades, destinos, etc.
En el caso de Conjuntos Inmobiliarios para Parques Industriales, es obligatoria la intervención de la Secretaría de Parques Industriales, quien es el organismo responsable de otorgar la factibilidad al mismo.
Los artículos 2073 y 2075 del Código Civil y Comercial, remiten a las normas administrativas locales la regulación de todo lo relativo a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios.
Los conjuntos inmobiliarios, cualquiera sea su magnitud o destino, deben tener la visación o aprobación municipal o comunal correspondiente, en la modalidad que dispongan las autoridades locales. No se exige Ordenanza o Resolución aprobatoria.
Sobre este punto han existido distintos criterios, habida cuenta que la Normativa Catastral en el punto 32.2 establece que los trabajos para constitución de conjuntos inmobiliarios, se regirán por las disposiciones relativas a la subdivisión para afectación al régimen de propiedad horizontal y los requisitos establecidos para loteos, en todo aquello que sea aplicable.
La falta de precisión del punto, hizo que, en algunos casos, se interpretara como requisito del Conjunto Inmobiliario que la Municipalidad o la Comuna debían expedirse a través de Ordenanza o Resolución aprobatoria al igual que los loteos; y esto no es así, ya que, en los Conjuntos Inmobiliarios no hay apertura de calles ni espacios públicos.
Sin perjuicio de que la autoridad local puede establecer bajo que modalidad se expedirán, será suficiente la visación de los respectivos planos.
