Mejoras y desmejoras

En todo trabajo de agrimensura que se inicie sobre parcelas rurales se incorpora la correspondiente Declaración Jurada de denuncia de mejoras cubiertas y/o descubiertas. No es exigible la representación gráfica de las mismas.

Las mejoras, tanto cubiertas como descubiertas, en todos los casos, sin importar si el inmueble es urbano o rural, deben ser declaradas. En el caso de inmuebles rurales, por el tamaño de la parcela y la escala de representación, la mejora es muy pequeña en relación al terreno, y puede incluso reducirse a un punto si se pretende representarla, de allí que no se requiera su representación gráfica.

Los contenedores y otras estructuras que se encuentren en el terreno de forma perdurable y sirvan de manera permanente para las actividades propias que se desarrollan en el mismo (vivienda, depósitos, etc.) deben ser graficados y declarados como superficie cubierta.No se consideran mejoras los contenedores destinados a obradores, baños químicos, ni cualquier otra estructura dispuesta de manera temporal en el inmueble.

En la actualidad, se ha difundido el uso de contenedores para diversos destinos: vivienda, oficinas, etc.; el Código Civil y Comercial en el artículo 226 se refiere a inmuebles por accesión, estableciendo: “Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.”; estableciendo una clara diferencia con el Código anterior que hacía referencia al concepto de adhesión física con carácter de perpetuidad.
El cambio no es menor, ya que, en los casos de contenedores destinados a viviendas, depósitos, oficinas, etc., estos son colocados sobre el terreno, y se les brinda servicios por ductos subterráneos, por lo que resulta razonable considerarlos inmuebles por accesión en los términos del referido artículo, y susceptibles de ser considerado como cubiertos a los fines tributarios.
No ocurre lo mismo, con aquellos contenedores, baños químicos u otras estructuras puestas temporalmente en un inmueble como complemento de actividades acotadas en el tiempo (festivales, obradores de construcción, etc.).

Las piscinas o piletas de natación y campos deportivos, no son dimensionadas y se declaran a los fines valuatorios por cantidades, no por superficie. No es exigible la representación gráfica de las mismas.

La valuación de piscinas o piletas de natación y campos deportivos, se calcula como un porcentaje de la superficie cubierta, no son valuadas en forma independiente, por lo cual no es necesario dimensionarlas, solo declarar la cantidad de mejoras descubiertas existentes.

En el rubro observaciones del reporte de la PDT, el profesional debe dejar constancia de la fecha de finalización de los trabajos en el campo con la siguiente leyenda: “Certifico haber realizado y amojonado el trabajo en el terreno, finalizando las operaciones con fecha DD/MM/AAAA”. Hasta esa fecha será su responsabilidad por el relevamiento de las mejoras.
Para los casos de mejoras incorporadas con posterioridad a dicha fecha, el profesional puede declararlas sin obligación de graficarlas.
En caso que el visador detecte que se han incorporado mejoras con posterioridad a esa fecha, no observa el trabajo y, una vez visado el plano, da aviso al área encargada de teledetección para que proceda a incorporar las mejoras no declaradas.

Para el caso de relevamiento de mejoras debe establecerse una fecha de finalización de los trabajos de campo para limitar a esa fecha la responsabilidad del profesional. Particularmente en el caso de Loteos o Conjunto Inmobiliarios en desarrollo, en los que constantemente se está construyendo, no es razonable que el profesional tenga que estar yendo periódicamente al terreno para relevar las mejoras introducidas con posterioridad a labor en el campo. En estos casos, siempre es posible la teledetección de las mejoras cuando se advierte que hay nuevas incorporaciones.

En caso de modificaciones parcelarias de inmuebles con desmejoras declaradas ante Catastro, el profesional interviniente debe indicar, graficar y dimensionar las desmejoras en los inmuebles resultantes.

Cuando un inmueble tiene registradas desmejoras y se subdivida, el profesional interviniente deberá indicar sobre cuales resultantes subsiste y con qué superficie.

No se consideran como superficies cubiertas a los fines de Propiedad Horizontal ni a los fines valuativos los elementos que cubran espacios, pero permitan el paso del agua, aun cuando puedan servir de piso en plantas superiores, tales como: chapas perforadas, medias sombras, material desplegado u otras.
Se consideran como cubiertas a los fines de Propiedad Horizontal y tributarios, los elementos que cubren espacios y no permiten el paso del agua, aun cuando sean traslúcidos. En los casos de Propiedad Horizontal deben constar en los planos de arquitectura y en la visación municipal o comunal.

Con la proliferación de diversos y modernos materiales constructivos, se hace necesario establecer que se entiende, a los fines catastrales como superficie cubierta, y el criterio que se adopta, es el de permeabilidad.