Propiedad horizontal

Cuando una edificación de una Unidad Funcional de un Conjunto Inmobiliario se va a someter a Propiedad Horizontal, el trabajo se limita a determinar los espacios de la Propiedad Horizontal exclusivamente. Los porcentajes de copropiedad se determinan en relación a la Propiedad Horizontal debiendo sumar 100%, sin perjuicio del ya asignado a la Unidad Funcional de Conjunto Inmobiliario.
La designación de Unidades Funcionales de la Propiedad Horizontal es secuencial a partir del último número de Unidad Funcional del Conjunto Inmobiliario o, si existiera, de Propiedad Horizontal dentro del Conjunto Inmobiliario, debe dejarse constancia en el Reporte que: “Las Unidades Funcionales XX a YY conforman una Propiedad Horizontal dentro de la Unidad Funcional ZZ del Conjunto Inmobiliario”; en caso de dudas, se debe solicitar a Cartografía las nomenclaturas correspondientes.

Algunas discusiones se generaron en torno a la posibilidad de afectar al régimen de Propiedad Horizontal un edificio construido sobre una Unidad Funcional de Conjunto Inmobiliario, en particular por lo dispuesto en el art. 2038, que se interpretaba como referido a la legitimación para constituir el Derecho de Propiedad Horizontal, sin embargo, hay consenso en que dicho artículo no representa un obstáculo; al respecto, ante la consulta realizada por la Municipalidad de Córdoba, el Dr. Gabriel B. Ventura en su trabajo denominado POSIBILIDAD DE AFECTAR A PROPIEDAD HORIZONTAL UNA PARCELA DE UN CONJUNTO INMOBILIARIO, entre otros aspectos, expresó: “Es importante tener presente que la ley no escatima la posibilidad de constituir derechos reales sobre otros derechos de esta naturaleza, mientras se logre con ella la finalidad de facilitar la urbanización y la proliferación de viviendas u otros usos turísticos o industriales…
… no dudamos en atribuir legitimación al titular de una parcela en un Conjunto Inmobiliario, a pesar de lo expresado en el art. 2038, para afectar a su vez un edificio en ella asentado, al régimen de propiedad horizontal común, previsto en el art. 2037 y ss. del CCC. Dicho sea de paso, adviértase que en la norma del 2038 del CCC, que supuestamente regula la legitimación para afectar a PH, y de manera acabada según alguna interpretación, no aparece el superficiario que también puede hacerlo conforme al 2118.
Por otra parte, frente a una interpretación dañina y antojadiza determinando la prohibición del titular de una parcela de un conjunto inmobiliario para afectar a propiedad horizontal, bien podría acudirse al derecho de superficie que, aunque mucho más conflictivo y problemático para receptar el dicho interés, resulta literalmente permitido en el art. 2118 del CCC. En efecto, si las autoridades que deben aplicar las leyes negaren al titular de una parcela en un conjunto inmobiliario afectar a propiedad horizontal, éste podría subdividir igualmente, aplicando la superficie. Veremos así, por ejemplo, un edificio de cinco pisos en los que cada piso sea titularidad superficiaria de distintos propietarios; lo conseguido con esta aplicación se asemeja a lo buscado con la PH, pero infinitamente más conflictivo y dificultoso para su control. La responsabilidad de estas situaciones que comprometen la seguridad, deberá atribuirse a la superficial y endeble interpretación de la ley, sin encauzarla hacia la verdadera ratio.”

Cuando una construcción de hasta dos plantas avance sobre terrenos colindantes, puede ser sometida a Propiedad Horizontal, siempre que la invasión sea de una parte de la construcción y la autoridad local lo permita.
La parte edificada que está fuera de la parcela no puede ser integrada a los espacios de la Propiedad Horizontal, la que llega hasta el límite de la parcela, pero la superficie cubierta debe ser declarada a los fines valuativos.

Cuando, por errores de replanteo o cualquier otro motivo, alguna parte de la construcción avanza sobre terrenos colindantes, siendo que en muchos casos esto podría resolverse con alguna rectificación de los muros, se permite que sean sometidos al régimen. No se establece un parámetro o magnitud máxima de la invasión, dejando que sea la autoridad local quien lo establezca. Se trata de no trabar el tráfico inmobiliario en estos casos, y se lo limita a construcciones de dos plantas, que pueden ser resueltos sin afectar elementos estructurales más complejos de rectificar.

Cuando en el plano de obra figure alguna superficie a demoler, la misma no debe incluirse como cubierta propia o común. Lo que se está por demoler se trata como descubierta; en línea de trazos debe dibujarse la silueta de lo sujeto a demolición y debe declararse como mejora cubierta a los fines valuativos.

En los casos que, por disposición municipal o comunal, una parte del edificio vaya a ser demolida, no se debe incluir en la subdivisión como sector propio o común, ya que la misma estará de manera provisoria en el inmueble.

En Propiedad Horizontal, los espacios descubiertos tales como patios, jardines, reservas para futuras ampliaciones, etc., que solo complementan de manera exclusiva a una Unidad Funcional, pueden ser tratados como Descubiertas Propias debiendo constar el destino del mismo en la planilla de superficies. En el caso de los techos, azoteas, terrazas y patios solares en edificios, solo pueden considerarse como Descubierta Común de Uso Exclusivo o Descubierta Común.
Las Descubiertas Propias carecen de autonomía funcional y no pueden conformar por sí mismas una unidad funcional, debiendo siempre vincularse a una superficie cubierta propia.

El artículo 2043 del Código Civil y Comercial regula lo atinente a Cosas y partes propias, y establece: “Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.”
Este artículo, se refiere a cosas y partes, sin limitar a que las mismas sean cubiertas, por lo que el tratamiento como Descubiertas Propias, no está acotado a un destino particular, sino, a cualquier destino tales como patios, jardines, reservas para futuras ampliaciones, etc., pero en todos los casos debe consignarse el destino.
A su vez, en el artículo 2041, el Código establece son necesariamente comunes: “los techos, azoteas, terrazas y patios solares”, por lo que en estos casos no hay otra opción para su tratamiento, sin perjuicio que puedan ser tratadas como Descubiertas Comunes de Uso Exclusivo.

En Propiedad Horizontal, los elementos estructurales ubicados en el interior de polígonos de propiedad exclusiva y separados de su contorno, son de determinación optativa y deben constar en el plano de obra.
Asimismo, son de determinación obligatoria los vacíos que superen 1 m2 de superficie; el resto los vacíos son de determinación optativa y deben constar en el plano de obra.
Las magnitudes lineales se consignan al centímetro y las angulares al grado o minuto sexagesimal según el criterio del profesional. En el caso de lados curvos coincidentes con muros solo se consigna el desarrollo del arco.

Si bien los elementos estructurales son siempre comunes, su inclusión en los documentos gráficos de subdivisión para afectación al régimen, puede afectar la claridad que se requiere de los mismos, por lo que resulta razonable dejarlo a criterio del profesional interviniente si los incluye o no.
En relación a los vacíos, muchos de ellos, que figuran en los planos de arquitectura, son destinados a ventilación o paso de ductos, y su posición y dimensiones exactas no siempre son posibles de determinar in situ; de allí que, al igual que en caso de los elementos estructurales se deje a criterio del profesional su inclusión o no, salvo que superen 1m2 de superficie (como el caso del espacio para el ascensor) en cuyo caso, deben determinarse en el plano.
En relación a las magnitudes, se deja aclarado que los ángulos pueden ser expresados al grado o minuto según criterio del profesional debido a que, en la gran mayoría de los casos, por la escasa longitud de los lados, el expresarlos al grado es suficiente.

Entre el plano de Mensura y Subdivisión para afectación a Propiedad Horizontal visado por la Municipalidad o Comuna y el que se presente a Catastro, debe haber correspondencia en el tratamiento de los espacios y destinos.
Sólo se admiten diferencias entre las superficies que resulten de ajustes de cálculo, y en aquellos casos en que por el diseño del edificio pueda haber tratamientos especiales tales como superficies superpuestas, calificación de plantas en terrenos con grandes pendientes, entre otras.

Corresponde a la autoridad local (municipio o comuna) dar la funcionalidad para la afectación al régimen de Propiedad Horizontal, y esta competencia local se manifiesta en la intervención (visación) que se realiza sobre los documentos gráficos, por lo que siempre debe haber correspondencia entre lo que autoriza el municipio o comuna y lo que se presenta a Catastro.

Es facultad exclusiva del o los propietarios, el determinar los porcentajes de copropiedad sobre los sectores comunes sin necesidad de justificar en base a que parámetros se hizo. No se exige la justificación de los porcentajes de copropiedad asignados a cada Unidad Funcional.

El Código Civil y Comercial, en el artículo 2056, inciso f) establece que el Reglamento de Propiedad Horizontal debe prever la “determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad”, pero no establece pautas en relación a la determinación, dejándola a criterio del o los propietarios.

Los balcones cubiertos, que vuelan sobre el dominio público pueden integrarse a la Unidad Funcional a la que pertenecen, ya sea como cubierta propia, cubierta común de uso exclusivo o cubierta común, según lo que dispongan las autoridades locales.
En planta baja, las partes del edificio que están fuera de la parcela no pueden ser integradas a ningún espacio de la Propiedad Horizontal, pero deben considerarse a los fines valuatorios.

Los balcones cubiertos, integrados a una cubierta propia, que vuelan sobre el dominio público con autorización municipal o comunal, tradicionalmente se han tratado como Cubiertas Comunes de Uso Exclusivo, sin embargo, el único que puede acceder y utilizar ese espacio es el titular de la Unidad Funcional a la que pertenece, por lo que resulta más lógico que se integre como Cubierta Propia, aun cuando vuele sobre el Dominio Público.
En contra de este criterio, se aduce que en el plano de Subdivisión para Afectación a Propiedad Horizontal se determinan los usos y destinos de sectores dentro de la parcela, y que el plano no es un instrumento para aumentar el dominio generando superposición con Dominio Público. Sin embargo, no es el plano el que genera esa superposición, sino la autorización municipal para que vuele sobre el Dominio Público; por otra parte, el tratarlo como Cubierta Común de Uso Exclusivo también genera la superposición entre propiedad privada y pública. Dado que no hay una doctrina única al respecto, se deja bajo la competencia municipal la forma de tratamiento de los balcones.